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看人、看房、看還款能力,房貸業務風控的三大核心
新聞來源: 發布時間:2016-10-18 21:34:52 閱讀次數:

       在民間借貸領域,房屋抵押業務是最常見的業務,如何防范房屋抵押業務的風險,是很多行業從業人員非常關心的問題。房抵業務大體上可以分為以下流程:客戶申請→業務受理→調查評估→合同簽訂(辦理公證、抵押登記等)→貸款發放→貸后管理及追償等。在整個業務流程中,對借款人的調查和評估是風險控制的核心,我的體會是,要想做好房屋抵押業務,關鍵要把控好以下三點:看人、看房、看還款能力。

 

筆者所在的律所在北京,并服務多家在北京的客戶,從目前北京的民間借貸市場來看,借款人為自然人的情況占據業務量的90%以上(雖然很多自然人借款人名下也有企業,并且借款用途也是用于名下公司經營)。接下來,本文以自然人借款人為例來分析一下如何看人、看房、看還款能力。

 

一、看人

 

這里的看人包括兩個方面,一是看借款人的人品;二是看借款人的能力和素質。

 

借款人人品如何,對借款的影響非常大,如果是一個品質及道德好的人,即使在還款能力不足的情況下,雖有可能會拖欠,但借款人會很配合,會積極籌措資金還款。但如遇到品質及道德很差的人,即便有還款能力,他也會想方設法地拒絕償還借款,甚至會采取低價轉讓資產、無償轉讓資產、虛構借款、虛構擔保等各種方式逃廢債務。在房貸業務中,只要確定借款人是品質、道德很差的人,則不應給予其發放貸款。借款人如果人品不好,其他條件再好,相應業務我們也不能做。一句話,人品不好的客戶,我們一概PASS掉。

 

除了看人品之外,我們還要關注借款人的能力和素質如何,主要是關注借款人賺錢的能力如何,借款人賺錢能力越強,借款人的發展前景會越好,未來還款的能力也會越強。具體來說,“看人”我們要重點看以下方面:

 

(一)年齡

 

我們一般把30—45歲這一區間,作為評分最高的區間,大于和小于這個區間的評分得分相對會低一些。對于特別年輕的借款人,對其名下房屋要注意核實房屋來源,由于特別年輕的借款人往往自身沒有能力和實力買房。

 

(二)職業及受教育程度

 

我們往往給予受教育程度高的人更高的評分,一般來說本科及以上學歷屬于低風險客戶、中等學歷客戶是適度風險客戶、小學學歷或文盲半文盲屬于高風險客戶。對于借款人的職業,職業越穩定、收入越高往往評分越高。如果借款人自己經營公司,需要結合企業進行評估。

 

(三)家庭、婚姻及子女狀況

 

我們要關注借款人的家庭狀況(家庭背景、家庭成員、家庭是否和睦)、婚姻狀況(單身、已婚、再婚、喪偶)、子女狀況(子女性別、數量、年齡等)等。

 

一般來說,越和睦、越幸福的家庭得分越高,而存在家庭糾紛的借款人評分相對較低。已婚、有子女比未婚、沒子女、離異等情況得分高些。對于結婚三年以上的已婚沒子女借款人需要了解沒有子女的原因,評估其家庭穩定性。我們還可以設計一些具體指標,比如借款人平時在家吃飯的次數、帶家人旅游度假的次數、是否接送子女上下學、是否在家做飯、是否參加子女學校的活動、居住環境是否整潔、家庭成員精神風貌、住房及家具、家電檔次等來了解借款人的情況;

 

注:單就北京房貸市場而言,從本人服務客戶的統計數據來看,女性借款人整體比男性借款人風險更大,女單身借款人風險最大。這個數據和微貸領域統計數據是不太一樣的,在微貸領域,女性借款人整體比男性借款人違約率低。

 

(四)家庭成員是否知曉借款、是否支持、是否了解借款用途等

 

要對借款人父母、配偶、子女等(尤其是配偶)對借款人借款之事是否了解、是否支持、是否知道借款用途等進行了解,了解時注意詢問方式和技巧,借款人父母、配偶、子女等對業務人員的態度是否友善也能從側面反映出很多問題。

 

(五)戶籍狀況

 

需要了解借款人是不是本地人、在當地擁有房產或其他財產情況、在當地居住生活的時間長短、客戶家庭其他成員是否在當地生活、子女是否在當地上學、在當地有無其他親戚朋友等情況。

 

但需要注意的是,隨著經濟的發展,人口流動性變得越來越強,戶籍對還款意愿和還款能力的影響我們也需要辯證的看,如果外地人的事業重心和生活重心都在本地,并且在當地有住房和資產,這樣的客戶也是優質的客戶。

 

(六)了解借款人信用狀況、性格特征、個人嗜好、有無不良和犯罪記錄

 

在具體指標設計上,對于借款人性格特征主要依靠面談來了解,另外其對待家人、業務伙伴、員工等的態度也可以用于判斷其性格特征。除此之外,在周邊走訪的過程中,也要有意識的問一下周邊的人對借款人性格方面的評價。

 

對于有不良信用記錄和違法犯罪記錄的客戶需要當心,尤其是有經濟犯罪記錄的客戶。在實際做業務過程中,注意查詢借款人有無被執行記錄。

 

可以試探性的進行詢問借款人的業務愛好,平時喜歡從事的活動,在此基礎上,可以通過對鄰居、親友走訪的方式進一步了解其這方面的信息。關于借款人以往的信用記錄,在具體指標設計上,信貸人員在調查過程中,除查詢企業主個人銀行征信外,還要了解借款人有沒有及時向其上游客戶付貨款、有無及時付水費、電費、房屋租金、有無及時給員工發放工資等,這些都是借款人的信用記錄。

 

(七)了解客戶的社會聲譽和評價

 

我們要關注借款人是否擔任一些重要職務、是否獲得一些社會榮譽、有沒有熱心參與社會慈善事業、家庭成員對其評價、上下游客戶、員工對其評價等。

 

(八)借款人及其家庭成員健康狀況

 

調查人員要注意觀察借款人及其家庭成員的精神狀態、通過詢問(注意詢問技巧,可通過不經意的詢問的方式)、通過外部調查等方式了解借款人及其家庭成員的身體狀況是否健康。

 

(九)借款人品德及個人素質

 

我們可以通過借款人家庭是否穩定、文化程度、朋友觀、道德觀、社會責任觀;性格與作風;提供資料是否弄虛作假;借款人的表情、眼神、言談舉止;對待員工、業務伙伴的態度;有無糾紛或訴訟及原因;是否過渡重視個人榮譽等判斷借款人的品德及個人素質如何。對于借款人為企業主的情況下要關注其經營作風及理念、管理能力、是否進取心等。如果借款人是用于借款人名下企業使用,還要關注管理層及員工素質以及管理層的穩定性等方面。

 

(十)看從業經驗及熟悉程度

 

需要了解借款人之前的經歷,了解客戶轉行的原因,之前的行業與現在所從事的行業之間的聯系。需要了解客戶從事目前行業的時間。如果自然人借款人借款是用于名下公司經營,需要詢問企業運營流程,了解借款人對上下游客戶、供貨商、分銷渠道,銷售季節性變化、經營風險的熟悉程度,通過詢問未來的發展計劃等問題可以識別借款人的從業經驗和管理能力。

 

(十一)了解借款人的發展經歷

 

了解借款人及其名下企業的發展經歷可以避免信貸業務人員被眼前景象所迷惑,從而能夠從整體上對客戶目前狀況及未來發展進行分析和判斷,是分析和判斷借款人及其經營企業穩定性和成長性的重要內容。

 

(十二)關注借款人其他能力

 

其他能力包括融資能力、銷售能力、社會關系與政府資源等方面。

 

綜上,就房貸業務而言,當借款人來向我們申請借款時,我們要具備“先看人后看事的思維”,重點關注借款人的人品和能力兩個方面,人品不好的借款人,他的其他條件再好我們也不能做。除了看借款人的人品,我們還要看他的能力怎么樣,關鍵是借款人賺錢的能力如何,越有能力的借款人,往往未來會發展的越好,未來的還款也會越有保障。

 

注:關于看人,以上指標供大家參考,由于各地情況及機構產品、風險偏好存在很大差別,需要要根據自己情況進行調整。如果讀者想了解更多關于企業主軟信息的調查技巧,可在本平臺“信貸風險管理”回復數字24查看《老板的這十大“軟信息”,重要性你真的知道嗎?(附具體調查指標)》

 

二、看房

 

既然是房貸業務,房屋的重要性不言而喻,我們說完看人以后,再來聊聊看房,在房貸業務中,要重視對抵押房屋的審查和評估,根據其價值、使用年限、變現能力等,審慎選擇并合理確定抵押期限和抵押率。房屋抵押作為一種擔保措施可以起到保障債權實現的作用,當第一還款來源出現問題的時候,作為第二還款來源來彌補第一還款來源的不足。對于房我們要重點關注一下幾點:

 

(一)看房屋及產權狀況

 

需要關注房屋性質,商品房評分最高,經適房、已購公房、央產房得分相對較低;需要關注規劃用途,住宅、公寓得分最高,別墅和商業得分次之,辦公房屋得分最低;需要關注產權及房屋基本情況,包括產權人情況、產權是否清晰、是否有共有人、是否有權屬糾紛、房產證號、坐落、面積、房屋建成時間(房齡)、房本時間(新購住房需謹慎)、所在層數/單元(是否附帶花園)等;需要了解該房屋是否存在抵押、是否被查封、是否借款人唯一住房、抵押記錄等。

 

(二)看房屋現狀

 

主要包括小區名稱、小區規模、環境綠化、停車位、房屋類型(板樓、塔樓、多層、連排、疊拼、獨棟、平房)、戶型及朝向、裝修檔次(毛胚、初裝修、中裝修、精裝修)、使用現狀【包括空置、自住、無償使用(父母/親戚/朋友)、有償出租(商業/辦公/居?。?、物業公司、管理費用、基礎設施【水、電、煤氣、天然氣、供暖(集中/自供)、空調(中央/分體)等】。

 

(三)看所在區域狀況

 

包括小區四至、周邊道路、周邊交通狀況(有無車站、地鐵、便捷程度等)、周邊配套【銀行、商業配套(大型商場/中型商場/社區商業/零星商店、醫院、學校(大/中/?。?、文體設施、公園/景觀、其他】、周邊小區、區域整體印象等。

 

(四)看房屋價格

 

需要客戶提供參考價格、了解周邊新樓盤價格(需要注明單價及價格來源)、二手房房價(可通過上網及到二手房中介了解,一定要向二手房中介詢問快速出手價格)。

 

注:通過綜合分析確定房屋市場價格及快速出手價格,再考慮到過戶的稅款、中介費等之后綜合確定最終評估價格及抵押率。房屋評估價格要合理,綜合考慮房屋是否容易變現。    

 

三、看還款能力

 

總的原則是要將借款人的第一還款來源是否充足作為發放借款的基本前提條件,要從嚴審核借款人基本信息、財務狀況、信用程度、誠信狀況。抵押物等第二還款來源只能作為第一還款來源的補充和風險緩釋因素,要避免簡單依據第二還款來源選擇目標客戶。我們要堅持救急不救窮的原則,要把錢借給急需資金并有還款能力的企業和個人,一定不能把錢借給還不起錢的貧困企業和個人。對于借款人的還款能力重點就是看其第一還款來源,對于第二還款來源重點是看房(詳見前面論述),在實際做業務過程中還要挖掘其能否提供一些其他擔保措施。關于看還款能力,主要涉及到一些財務指標,重點也看以下方面:

 

(一)看借款人現有資產狀況及結構

 

對于自然人借款人,要了解借款人名下房屋、車輛、股權等資產狀況,核實和測算其凈資產。如果自然人借款人所借款項是用于名下公司周轉,還需要了解企業的資產狀況,比如應收賬款、固定資產、存貨、對外投資等,了解之后綜合分析借款人及其旗下企業資產狀況、資產結構、凈資產,重點關注資產是否容易變現,核算借款人流動比率、速動比率等反應企業變現能力的數據。

 

(二)了解借款人對外負債情況

 

重點了解是否有銀行貸款、是否有其他民間借貸、是否給他人提供擔保等信息,如果自然人借款人所借款項是用于名下公司周轉,還需要了解企業對外負債情況,結合企業特點核算企業資產負債率是否在合理范圍內。

 

(三)了解借款人收入、開支狀況

 

對于自然人借款人,需要了解借款人本人及其配偶的月收入和年收入狀況、了解借款人家庭成本及開支情況,根據了解的情況對借款人的還款能力進行判斷。如果自然人借款人所借款項是用于名下公司周轉,還需要了解借款人營業收入、成本費用的情況。通過測算凈資產收益率、銷售收入利潤率等測算其盈利能力,通過測算利息保障倍數測算借款人償還能力。

 

(四)了解現金流情況

 

如果自然人借款人所借款項是用于名下公司周轉,需要了解企業現金流量情況,需要測算現金流動負債比率,該比率反應的是企業經營活動產生的凈現金流償還短期債務的能力。

 

(五)了解借款用途

 

借款用途一定要合理、合規、合法,并與借款人的經營情況、經營規模等相匹配,結合其借款用途評估其所說還款來源是否靠譜。

 

(六)了解借款人的成長性及營運能力

 

如果自然人借款人所借款項是用于名下公司周轉,企業收入為主要還款來源,需要關注企業的成長性,可根據了解的企業具體財務指標測算企業凈資產增長率、主營業務收入增長率、銷售收入增長率等反應企業成長性的指標。還需要了解應收賬款增長率以及存貨周轉率等反應企業營運能力的指標。

 

(七)了解借款人或有負債情況

 

借款人如果對外有擔保會影響到借款人的還款能力,一旦存在其他債權人往往也會對我們的債權實現造成影響,有必要做詳細的了解。

 

(八)挖掘保證人、第三人抵押等擔保措施

 

上面的分析主要是針對借款人第一還款來源的分析,根據具體業務情況,可根據借款人的具體情況,在其親屬、朋友、上下游客戶、關聯企業中挖掘保證人或第三人提供抵押等擔保措施,從而降低第一還款來源出現問題的風險。

 

四、從事房貸業務需要考慮的一個問題

 

上面我們分析了做好房貸業務需要把握的三個要點:看人、看房、看還款能力。但從實際情況來看,房貸業務的借款人一般借錢都比較急,再加上現在市場競爭愈發激烈,從事房貸業務的機構需要在保證安全的情況下盡快做出信貸決策。以北京為例,筆者的多家客戶都反映,目前北京房貸市場競爭非常激烈,如果參照傳統的業務流程對借款人進行調查,把借款人調查個“底兒掉”,借款人一般不會配合,你不借,他就去找其他家了。再加上,借款人要錢都比較急,調查太多,放款速度太慢的話,借款人也就找其他家了。

 

針對上述問題,如何在效益、效率、安全中實現一個平衡是很多信貸機構都要面臨的問題。鑒于北京目前的市場狀況及行情,筆者建議在北京的客戶,在上述成本、效率、安全三個方面,安全性是應該排在第一位的。在具體操作中,以看人、看房為重點,但不忽視對借款還款能力的考察和評估。對于看人來說,很多方面都是定性的分析,需要有一定業務經驗的人員來進行。對于看房,相對來說容易一些,按照我們相應的要求進行調查就可以了。對于借款人還款能力尤其是對外負債的的評估是目前業務的難點,鑒于現在的競爭程度及效率要求,很多機構認為有重足的抵押物做擔保借款就是安全的,這種想法是非常錯誤的。建議在做放貸業務時,不能忽視對借款人第一還款來源的評估,對于借款人的還款能力建議信貸機構一定要結合上面的分析進行一定程度的了解,但可以根據具體情況和風險偏好適當降低要求和標準,但不調查肯定是有問題的。從實操的角度,對于財務信息的調查一定抓重點,并通過多角度進行交叉和檢驗,做好財務數據的還原。如果有可能,增加保證人等擔保方式作為第一還款來源的補充。

 

目前北京的市場還有一個非常普遍的做法,借款合同和抵押合同簽訂后,會要求借款人到公證處做強制執行公證,賦予相應借款合同及抵押合同強制執行的效力。除強執公證外,還會要求抵押人(一般就是借款人)給出借人指定的第三人出具全權委托的公證書,抵押人授權第三人在逾期后有權作為抵押人的代理人對外出售房屋,第三人可直接拿著公證書到房管局解押和過戶,并將購房款用于償還出借人的債務。該種方式目前在民間非常普遍,該方式的目的是希望在借款逾期后,可以不用抵押人出面直接將抵押房屋變現還債,對于該方式面臨的風險未來我們會有專門的文章。另外,房屋抵押業務一定要到房管局辦理抵押登記,抵押權才能設立和生效,關于抵押登記的問題,具體以所在地房管部門的要求為準,本文不再展開論述。

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